驱逐是如何进行的
驱逐程序
从这里开始了解有关驱逐的所有信息--常见术语及其含义、驱逐中会发生什么以及您接下来可以做什么。
驱逐程序
驱逐是租户和业主之间的法律程序。驱逐案件被称为非法拘禁案件。
不支付房租的驱逐程序非常快，只需一个多月。
申请驱逐有多种原因，例如
- 不付房租
- 非法活动
- 不遵守租约条款
- 在租约期满后继续逗留（在获得适当通知后）
- 取消出租物业的赎回权
- 将单位从租赁市场上撤出
驱逐程序非常快，只需一个多月。
如果驱逐传票是亲自交给您并送达的，那么您只有 5 个工作日的时间对传票做出回应。
如果传票上没有的其他人（如年轻的家庭成员）收到了传票并被送达，您有 15 天的时间做出回应。这种情况往往很少见。
不要无视传票。
要作出回应，您需要提交一份称为 "答复 "*、"抗辩"或 "撤销动议 "的回应性法律文件。大多数人都会提交一份答辩书进行回应。
您有 4 个选项：
- 您可以在线进行
- 您可以在与 OC 法庭的自助服务人员交谈后提出申请。
- 您可以亲自到法院递交文件
- 您可以请一名驱逐律师为您提供帮助
*如果您是低收入者，您可以申请免交申请费。不要因为经济问题而放弃申请。单击此处了解更多信息。
- 注： 如果您正在接受政府补助（Medi-Cal、CalFresh、CalWorks 等），您只需填写免交法庭费用申请表 (FM-001) 的顶部部分。勾选询问您填写表格原因的 #5a 框，并标注您正在接受的政府补助，然后在表格底部签字，以便处理。
- 您将收到一份法庭费用豁免令 (FW-003)，告知您的申请是获准（批准）还是被拒绝。该命令将解释如何继续。请尽快行动--自命令邮寄给您之日起，您只有 10 天的时间来遵守命令，或者在您的请求被拒绝后行使您的选择权。不采取行动可能会导致您提交的任何文件被取消。
驱逐主要有两种类型--无过错正当理由驱逐和有过错驱逐。
无过错驱逐意味着您没有做错任何事，但房东可以 "无过错 "为由要求您搬出。对于此类驱逐，您可能会收到 60 天或 90 天的搬出通知。
一些无过失原因包括
- 如果房东或其近亲属想要搬入该单元
- 如果房东计划将该单元从租赁市场上撤出
- 如果房东计划拆除单元或对单元进行重大改造 重大维修时间超过 30 天
- 遵从法院命令或政府机构要求
自 2020 年 1 月起，许多与终止租约有关的无过错正当理由驱逐都受到 AB 1481 法案的保护。
自 2024 年 4 月 1 日起，SB 567 法案在橙县和加利福尼亚州生效。布埃纳帕克、科斯塔梅萨和圣安娜已经颁布了符合或超过 SB 567 的法令。
过错驱逐是指房东说您做错了什么。一些过错原因包括
- 不交租金
- 违反租约
- 滋扰
- 损坏财产
- 拒绝签署新租约
- 在财产上实施犯罪行为
- 非法转租
- 未提供访问权限
- 在租户发出通知后未腾空房屋
房东在要求法院下达驱逐令之前必须满足法律要求。以下是驱逐程序的概要：
1.房东向租户发出书面通知，要求其在限期内完成某项工作。
例如，通知可能会要求在某个日期前支付房租或解决问题。期限可以是 3 天，也可以是几个月，视问题而定。
2.房东向法院提起驱逐诉讼。
如果租客在截止日期前没有按照通知上的要求做，房东可以提起非法拘禁诉讼。房东必须将法院文件副本交给租约上指定的租户。这些法庭文件称为驱逐传票或起诉书。租户通常会同时收到这两份通知。
3.租户有 5 个工作日的时间向法院提交答复。
- 如果租户收到的是非法拘禁投诉书，投诉书上会显示法院地点以及如何提交答辩状的说明。
- 房客可在收到送达通知之日起的 5 个工作日内对房东的投诉做出回应，并将回应提交给法院。
- 房客对房东的投诉作出回应后，房东会向其提交一份 "请求将案件交付审判" (表格 UD-150如果房东提出上诉，双方都将收到关于开庭时间和地点的邮件通知。
- 如果您不同意房东在申请中写的内容，可以提出反申请。使用 UD-150 表格，但在 "反请求 "一栏打勾。
- 请年满 18 周岁的人将副本邮寄给房东（或其律师），并填写申请表原件的背面。
- 向法院提交原件和副本。自己保留一份副本作为记录。
- 如果房客在截止日期前没有对投诉做出回应，房东可以提交文件，要求法官在没有房客意见的情况下对案件做出裁决。如果租客做出回应，任何一方都可以要求进行审判，由法官或陪审团做出裁决。租客可以要求调解帮助协商费用或搬出日期。
- 如果租户未向法院提交书面答复，法院可在第 5 天后做出有利于房东的缺席判决，并签发占有令状。
- 如果租户未就非法拘禁投诉提交书面答复，则不会进行审判。
- 缺席判决允许房东获得出租物业的占有权。
4.法官做出裁决。
如果房东胜诉，他们可以要求法官签发文件，通知治安官驱逐房客。治安官会来到出租单元，在住户门上张贴 "搬出通知"，给租户最后五天时间搬出。
- 如果房客没有向法院提交书面答复，法院可能会做出有利于房东的 "默认判决"，并签发占有令状。
- 如果租户未就非法拘禁投诉提交书面答复，则不会进行审判。
- 缺席判决允许房东获得出租物业的占有权。接管令状是一份法律文件，它授权治安官将租客实际赶出并锁在房产外。在执行占有令状之前，治安官会在房产上张贴 "腾空通知"。通知张贴后，租户必须在 5 天内搬出。
- 如果租户未能在 5 天内搬出，治安官将亲自将租户带走，并将其所有财产移交给房东。治安官的驱逐费用可能会被加到驱逐判决中，房东可以向租户收取这笔费用。
- 如果您在驱逐案件中败诉，但需要更多时间搬家，您可以请求法院暂缓执行。您需要向法院证明您有充分的理由需要更多的时间。如果您需要更多时间搬出，您可以通过申请暂缓执行来要求更多时间。您需要向房东支付额外时间的费用，因此这种情况很少发生。在要求更多时间时，最好将钱带到法庭。法官可能会允许您在当天结束前提供这笔钱。如果您获得了暂缓执行令，法官可能会允许您再多呆 40 天，但通常不会更长。您可能需要一名律师来帮助处理此事。
驱逐记录会保留七年。这可能会对您的信用和未来租房能力产生负面影响。如果您有未成年子女，这也可能会影响他们未来的消费记录。
第 1482 号众议院法案规定了全州房租上涨的上限，并为全加州的租户提供了 "正当理由 "驱逐保护，该法案于 2020 年 1 月 1 日生效。
- AB 1482 适用于加州大多数住宅租赁物业。该法不适用于大多数独户住宅和公寓、过去 15 年内建造的房屋以及受更严格的租金管制条例约束的房产。
- AB 1482 并不适用于所有租房者。它保护许多租房者，但并非所有租房者。正当理由 "保护措施适用于居住在公寓等特定类型房屋的租房者，只要他们在该单元居住满 12 个月即可。
- 对于任何受 AB-1482 法案保护的租户，房东必须有 "正当理由 "才能将其驱逐，包括 "过错 "原因和 "无过错 "原因。
- 租户有权因 "无过错 "终止合同而获得搬迁补助。
- 如果租户在该单元居住的时间不足 12 个月，房东无需向租户说明终止租约的原因。
- 搬迁补助金至少应相当于一个月的房租，或可以书面形式免除最后一个月的房租。
- 如果租户在该单元居住的时间不足 12 个月，则应收到 30 天的 "终止通知"。如果租住时间超过 12 个月，租户有权在有 "正当理由 "的情况下收到 60 天终止通知。
- 通知应亲自送达、张贴和/或邮寄。房东不能用短信或电子邮件发送此通知。
- 独户住宅不受 AB 1482法案的限制，房东没有义务给出搬出的理由。在房屋居住超过 12 个月后，房东需要向租户发出 60 天终止通知。
🎦 观看有关加州驱逐程序的视频
术语表
以下是您在驱逐过程中经常会看到的词语及其含义*。
用于房东认为房客拖欠房租时。它要求房客补交房租或搬走（辞职）。
涉及当事人修改在法庭诉讼中提交的诉状的权利。法院可以决定一方是否可以添加或删除一方的姓名，或纠正诉状中的错误。此外，法院还可以更改对方当事人的答辩时间。
如果判决或法令在某些方面明显不正确或有错误，对动议方的实质性权利造成了重大影响，那么在上 诉法庭上提出撤销和撤消判决并作出另一项不同判决的动议是非常有用的。
加州民事诉讼法典》（CCP）第 663 节不像《加州民事诉讼法典》第 473 节那样有时间限制；但是，受害方必须证明法院的裁决是基于不正确或错误的法律或事实依据。
宣誓书是宣誓说真话的书面形式，就像你在法庭上作证一样。
答复是对问题的回答或对问题的解决。在法律中，答辩是指被告对原告最初的诉状或申诉所做的第一份正式书面陈述。这份开场书面陈述将承认或否认指控，或要求提供更多有关不法行为指控的信息。
上诉是指在初审法院败诉的人要求上级法院（上诉法院）复审初审法院的判决。
在加利福尼亚州，没有关于 "不安全 "居住条件的法律定义。一般来说，经验法则是，如果您的居住环境影响到您的健康或安全，那么它就可以被视为 "不安全 "的居住条件。
驱逐申诉是一方针对另一方提出的法律文件，目的是试图将第一方从第二方拥有的财产中合法驱逐出去。这种申请的文书构成了 "诉状"，通常会注明双方的姓名以及一方试图驱逐另一方的实际地址。它还会说明驱逐的原因。
租户决定按照通知上的要求去做，通常是支付租金或辞职（离开公寓）。
延期审理是指应法律诉讼中任何一方或双方的要求，推迟听证、审判或其他预定的法庭程序。诉讼双方或法官本人可能希望获得延期，以便为诉讼做准备。
法院书记员负责准备和签发法院命令（传票和其他正式文件），准备案件登记簿，审查提交给法院的法律文件，搜索档案并联系证人、律师或诉讼当事人以获取法院信息，准备工作人员日程表，陪审团成员、翻译、证人或被告宣誓就职，指导当事人出庭时间。*需要将文件送交法院书记员存档。
缺席判决是针对未应诉被告的判决。如果个人或实体被起诉后完全不理睬诉讼，则起诉人或实体在满足一定条件后有能力获得判决。
抗辩是对书状的充分性提出的法律异议，是对文件表面内容的攻击，目的是驳回对被告的起诉。抗辩必须在答辩之前在公开法庭上提出，除非法庭允许在稍后时间提出。
部门就是法院里的房间名称。
取证是指在法庭外提取证人的证词。在取证时，证人要宣誓，并在作伪证的处罚下回答问题。法庭记录员负责记录证词。
是您如何收集证明您的案件所需的证据。证据开示的最佳描述是双方都试图找出对方将在庭审中使用的证据，以支持非法拘禁诉讼中提出的主张。非法滞留诉讼的双方都有权进行调查取证。
备审案件目录是一种日志，以按时间顺序排列的简短条目形式记录了每个案件的完整历史（包括在法庭上发生的情况），概述了法庭诉讼程序。每个案件都有一个唯一的备审案件目录编号。
不容反悔指的是一项法律原则，它阻止某人争辩某些事情或主张某项权利，而这些事情或权利与他以前所说的或依法同意的事情或权利相矛盾。不容反悔原则可防止某人反驳过去的行为或声明。
证据是指在审判中通过证人、记录和/或物证合法出示的任何证据。
法院档案将从记录中删除，永远无法检索或重新打开。
费用豁免是全部或部分免除缴费要求和任何代替缴费的规定。
*如果接受政府援助，如 Medi-Cal、CalWorks、CalFresh、WIC、失业等，可通过填写表格（费用减免表 FW-001）来减免费用。
审查将在庭审中陈述的内容，并获取庭审中所需的资料，如翻译、庭审笔记本等。这是在法官面前进行的。这对律师是强制性的，但对其客户则不是。
表格质询是法庭表格上的问题清单。在原告提出证据开示的案件中，原告会将这些问题发送给您。
FW-002 是一份申请免除额外法庭费用的表格（高等法院）。该表格要求法院免除当前命令中未包含的额外法庭费用。
听证会是指在法庭上进行的任何正式程序。
接案通常是与律师事务所的第一次接触，律师事务所在此接触客户的案件并收集信息。
询问是一方当事人向另一方当事人发送的问题清单，是证据开示程序的一部分。接收方必须在宣誓的情况下按照案件的时间表回答问题。
判决是法官在驱逐案件中做出的决定。判决可能会在庭审后作出，或者，如果您没有提交答辩状，判决可能会在您没有提出任何意见的情况下作出。
这是一个所涉金额在 10 000 美元至 25 000 美元之间的案例。
卷入民事诉讼案件的人，或是因为他们对某人提出正式投诉，或是因为有人对他们提出投诉。
代表会议
鼓励案件双方全部或部分和解。庭审在法院进行。因此，所有各方都必须出庭。这意味着案件双方必须亲自会面、交谈并尝试解决所有问题。
要求双方当事人会面协商，"合理并真诚地尝试以非正式方式解决[披露]动议提出的每个问题"。这意味着，案件双方必须就任何悬而未决的动议所提出的所有问题进行会面和讨论，并尝试解决问题。
动议是一种要求法官做出裁决的法律工具。
即决判决动议并不能取代审判，它是一种工具，可让法院剔除不需要通过审判来解决的案件。它还允许法院简化和精简案件，使审判更有效率，并将重点放在实际争议领域。任何一方都可以利用它来消除某些方面的争论/争议，从而使其在庭审中不再受到争论。
是法院书记员指定的动议听证日期。(在您完成动议文件或将其送达并提交给对方之前，您需要获得法院指定的听证日期。告诉书记员您将提出哪种类型的动议，以及您希望在何时举行听证会。确保您选择的日期距离足够远，以便您可以按规定通知对方听证日期）。
撤销动议特别要求法官撤销某件事情。
和解会议动议的代表
申请即决判决动议的条件
要求任何动议的胜诉方将法院裁决通知所有其他各方或其律师，除非所有各方放弃通知并记入会议记录。该条规定了提出上诉的天数。
这是治安官向租户或住户发出的通知，其中说明了治安官再次上门将住户赶走并锁门的日期。
空置通知书
在加利福尼亚州，当租户成为通常被宽泛定义为 "滋扰者 "时，房东有权在送达 3 天驱逐通知后将其驱逐出房产。这种行为在法律上被称为 "以滋扰为由终止租约"。
代表对方律师
是您案件另一方的律师。
作伪证，或提供虚假或误导性证词，可能构成伪证罪。
是指在法官做出判决后提出的任何动议。判决后动议有几种不同类型，但最常见的是重新审判动议、撤销动议和搁置动议。
要保留陪审团，就必须在答复非法拘禁令时要求进行陪审团审判。
送达证明宣誓书应注明送达文件的一方、送达的文件、送达方式以及文件送达地点。
这意味着您是自己的律师。
代表入学申请。
圣安娜的《房租稳定和正当理由驱逐条例》是一项地方法律，规定了每年房租的最高涨幅，并为租户提供保护，防止他们在没有正当理由的情况下被驱逐。
是一种证据开示手段，允许一方当事人要求另一方当事人承认或否认宣誓陈述的真实性。如果承认，则就当前审判的所有目的而言，该陈述均被视为属实。
在诉讼过程中使用不当行为。制裁通常是罚款。寻求制裁的律师必须向法院提出动议。法院将举行听证会，律师必须在听证会上出示不当行为的证据。
记录不对公众开放，但可以重新开放。加利福尼亚州自动封存任何未判决房东胜诉的案件。该州还规定，除非房东在 60 天内胜诉，否则所有其他案件的记录都将自动封存。如果房东在庭审中获胜，并能证明情有可原，则记录可在 60 天后解封。
是由对方当事人或其律师打出的问题。这将是对方要求您回答的问题的编号列表。长度不超过 35 个问题。每个编号的问题都称为讯问。"质询 "是一个法律单词，意思是 "提问"。
约定判决的效力与普通判决相似，但主要区别在于债务人同意放弃基本的权利：收债人无需证明你对所称债务负责。你放弃了任何可以用来对抗债权人的抗辩，如诉讼时效。
传票是一种法庭表格，通知被告他们正在被起诉，并列出被告需要出庭的日期（回执日期）。
作证是指作为证人宣誓作证；作为证人提供证据。
案件陈述、证人名单、证据清单、陪审团指示、照片和报告 - 必须在开庭前 5 个开庭日提交并送达。
带有目录和标签的三环活页夹，有一个列表。
是一种驱逐程序。非法拘禁的诉讼理由是，占有原本是合法的，只是在占有权到期后才变为非法。要证明最初的占有是合法的，就必须确立合法占有的基础。
放弃 "是指放弃某些东西。它是一种自愿放弃权利的行为，可适用于各种法律情况，包括故意放弃法律权利，如快速审判、陪审团审判、在和解协议中放弃某些权利或不执行合同条款。例如，房东可以放弃租约赋予他们收取滞纳金的权利。
当法院驳回诉讼时，他们可以 "带偏见 "或 "无偏见 "地驳回。带偏见驳回意味着原告不能在该法院再次提出相同的诉讼请求。
法院驳回诉讼时，可以 "有损 "或 "无损 "两种方式。无损驳回意味着原告可以再次向该法院提起相同的诉讼请求。这种情况通常发生在因技术问题而驳回诉讼的情况下。
证人和证物清单至关重要，因为它们代表了审判时陪审团面前的证据。
令状是由具有行政或司法权力的法律机构（通常是法院）签发的命令。令状申请要向上诉庭解释在初审法院发生了什么、您（申请人）认为初审法院犯了什么错误、为什么您没有其他适当的法律补救措施以及您请求上诉庭签发什么命令。
*改编自洛杉矶驱逐辩护网络（EDN）
